Rezerv Yapı Alanı

Yasayla birlikte “rezerv yapı alanı” kavramı da gündeme geldi. Bu kavram, riskli yapıların bulunduğu bölgelerin kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmesini sağlıyor. Ancak bu konuda bazı tartışmalar da yaşanıyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, rezerv yapı alanı konusundaki tartışmaların yanlış bilgilere dayandığını söylüyor. Kiraz, rezerv yapı alanının iki şekilde ilan edilebileceğini belirterek, “Birisi, kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi. Bu durumda insanlar evlerinden olacaklarını düşünerek endişe ediyorlar. Ancak bu doğru değil. Buradaki insanlar herhangi bir şekilde başka bir yere gitmek zorunda değiller. Mülkiyetlerini kaybedmiyorlar. İnşaatlar tamamlanınca herkes evine geri döner” diyor.

Kiraz, ikinci rezerv yapı alanı ilan şeklinin ise afet bölgesi ilan edilerek tamamen yapılaşmaya kapatılması olduğunu söylüyor. Bu durumda da devlet, buradaki mülkleri kamulaştırıyor ve ev sahiplerine iki seçenek sunuyor: Ya evinizin ve arsanızın güncel değerinden kamulaştırma bedelini alıp gidebiliyorsunuz, ya da devlet size yeni bir site inşa ediyor ve sizi buraya taşıyor.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Yeni kentsel dönüşüm yasası, tahliye ve yıkım sürecini de hızlandırıyor. Eskiden, riskli yapıların yıkılması için belediyelerin uzun bir süre beklemesi gerekiyordu. Ancak yeni yasayla birlikte, belediyeler riskli yapı ilan edilen binaların kapılarına “riskli yapı” yazısını yapıştıracak, muhtarlığa asacak ve tüm maliklere e-devlet kapısından bildirim yapacak. Bu üç işlemi yaptıktan 15 gün sonra tebligat süresi kesinleşecek.

Bu 15 gün bitince maliklerin itiraz hakkı da var. Ancak itiraz durumunda da tahliye süreci ertelenmeyecek. Belediye, itirazın reddedilmesi halinde tahliyeyi sağlayacak ve bu süreçte yaptığı masrafları da 6183 sayılı yasa kapsamında ilgili mülk sahibinden tahsil edecek.

Yüzde 50,01 Yeterli

Yeni yasayla birlikte, kentsel dönüşümde karar alma süreci de kolaylaştırıldı. Eskiden, apartman malikleri 2/3’ü bulup karar almaya çalışıyordu. Ancak yeni sistemde bağımsız bölüm sayısına değil, arsa payı çoğunluğunun yüzde 50,01’ine ulaşmak yeterli.

Karara katılmayan kişilere de ihtarı isterlerse noterden gönderebilirler isterlerse de muhtarlığa asabilirler. Bundan sonra 15 günlük imza süresi başlıyor. Eskiden 15 günlük süreye uymayanların mülkleri açık arttırmaya (ihale) çıkarılıyordu. Ancak yeni sistemde yüzde 50,01’le açık arttırma süreci tamamlanmadan belediyeden ruhsat alabilmek mümkün. Arka planda açık arttırma süreci devam ediyor.

Dairemin bedelini az bulduysam ne olacak?

Açık arttırmada eviniz 1 milyon liraya satıldıysa ama siz evinizin değerinin 2 milyon lira olduğunu düşünüyorsanız dava açabilirsiniz. Eskiden bu bedel için dava açıldığında ihale iptal oluyordu. Ancak yeni sistemde ihale iptal edilmiyor veya tekrarlanmıyor. Farkı satın alan kişi karşılıyor.

Devlet mülküme el mi koyuyor?

Dar gelirli ve yoksul kişilere yönelik de yeni bir düzenleme yapıldı. Eğer kişi dönüşüm bedelini karşılayamıyorsa devlet ondan bu parayı hemen istemiyor. Hatta bu kişiye ölene kadar oturma hakkı veriyor. Kira da almıyor. Otururken ekonomisi düzelirse kişi devletin aldığı payı geri satın alabiliyor. Eğer ölürse hakkını mirasçılarına devredebiliyor. Onlar da isterlerse ömürlerinin sonuna kadar bu evde oturabiliyor veya daireyi satıp kendilerine düşen payı alabiliyorlar.

Kiracılar ne olacak?

Kiracılar için ise herhangi bir yeni düzenleme yapılmadı. Kiracı tahliye etmesi gerektiğinde evden çıkıyor. Tahliye sonrasında da devlet onlara iki aylık bir taşınma parası yardımı yapıyor.

Türkiye’nin deprem gerçeğiyle yüzleşmek için kentsel dönüşüm kaçınılmaz bir ihtiyaç. İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde riskli binalar büyük bir tehdit oluşturuyor. Bu binalarda yaşayan vatandaşlar için hayat her an tehlike altında.

Düşük faizli – uzun vadeli taksit imkanı ve kira desteği

Bu sorunun çözümü için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile AK Parti grubu tarafından bir yasa teklifi hazırlandı. Meclis açılır açılmaz gündeme getirilmesi planlanan teklif kapsamında çürük binalar rezerv alanlara taşınacak, dönüşüm düşük faiz ve uzun vadeli taksitler ile sağlanacak.

İmara kapalı alanlar rezerv alanlara taşınacak

İstanbul’un bazı ilçeleri yoğunluklu olmak üzere imar kaynaklı sorunlar bulunuyor. Okul, spor salonu, park gibi amaçlarla ayrılmış imara kapalı alanların önemli bölümüne geçmişte binalar yapıldığı tespit edildi. İstanbul’un ilçelerindeki binaların yüzde 10’a yakın bölümünün bu şekilde imara kapalı alanlar üzerinde olduğu belirtiliyor.

Bu alanlar imara kapalı olduğundan depreme dayanıksız yapılar yıkılıp yenisi yapılamıyor. Binalarda oturanlar da ruhsat alamayacağı için dönüşüme yanaşmıyor. Yasa kapsamında öncelikli olarak bu sorunun çözümü sağlanacak. İmara kapalı alanlarda evi olanlar için rezerv alanlarda belli ücret karşılığında konut verilecek. Vatandaşa rezerv alandaki ev için düşük faiz ve uygun taksit olanağı sağlanacak.

Şehir rahatlayacak

İmara kapalı olanlarda yıkılan evlerin yerine yenisi yapılmayacak. Buralar ya amacına uygun kullanılacak ya da yeşil alanlar, parklara çevrilecek. Böylece şehrin de rahatlaması sağlanacak.

Dönüşümde oran düşecek

Şu andaki kentsel dönüşüm mevzuatında riskli binalarla ilgili yıkım aşamasında bir sorun yaşanmıyor. Sıkıntı yıkılan binanın yerine yenisinin yapımı aşamasında ortaya çıkıyor. Örneğin yeni yapılacak binanın ruhsatı için belediye başvurusunda tüm maliklerin rıza ve imzası gerekiyor. Uzlaşma sağlanamadığı için de işler uzadıkça uzuyor.

Dönüşümün her aşamasında kararlara üçte iki çoğunluk koşulu getirilmesi düşünülüyor. İlk etapta bunun salt çoğunluk ile yapılması düşünüldü ancak Anayasa’nın mülkiyet hakkına aykırı olabileceği sonucuna varıldı.

Kira yardımları artacak

Evini kentsel dönüşüme verenlere yapılan kira yardımlarının da arttırılması planlanıyor. Birçok kişinin kiralar nedeniyle kentsel dönüşüme sıcak bakmadığı, kira yardımının artması ile birlikte binasını yenileyeceklerin de artacağı düşünülüyor.

Bakanlıkta yeni birim

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde kentsel dönüşümle ilgili bir başkanlık kurulacak. Altında ise arsa üretiminden gelir getirici işlemlere kadar birçok genel müdürlük oluşturulacak.Hazırlanan yasa teklifi ile kentsel dönüşümün önündeki önemli engeller kaldırılacak. Düşük faizli – uzun vadeli taksit imkanı ve kira desteği ile vatandaşlar kentsel dönüşüme daha fazla teşvik edilecek. Bu sayede İstanbul ve diğer şehirlerimiz depreme karşı daha güvenli bir hale gelecek.