Rezerv Yapı Alanı

Yasayla birlikte “rezerv yapı alanı” kavramı da gündeme geldi. Bu kavram, riskli yapıların bulunduğu bölgelerin kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmesini sağlıyor. Ancak bu konuda bazı tartışmalar da yaşanıyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, rezerv yapı alanı konusundaki tartışmaların yanlış bilgilere dayandığını söylüyor. Kiraz, rezerv yapı alanının iki şekilde ilan edilebileceğini belirterek, “Birisi, kentsel dönüşüm alanı ilan edilmesi. Bu durumda insanlar evlerinden olacaklarını düşünerek endişe ediyorlar. Ancak bu doğru değil. Buradaki insanlar herhangi bir şekilde başka bir yere gitmek zorunda değiller. Mülkiyetlerini kaybedmiyorlar. İnşaatlar tamamlanınca herkes evine geri döner” diyor.

Kiraz, ikinci rezerv yapı alanı ilan şeklinin ise afet bölgesi ilan edilerek tamamen yapılaşmaya kapatılması olduğunu söylüyor. Bu durumda da devlet, buradaki mülkleri kamulaştırıyor ve ev sahiplerine iki seçenek sunuyor: Ya evinizin ve arsanızın güncel değerinden kamulaştırma bedelini alıp gidebiliyorsunuz, ya da devlet size yeni bir site inşa ediyor ve sizi buraya taşıyor.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Yeni kentsel dönüşüm yasası, tahliye ve yıkım sürecini de hızlandırıyor. Eskiden, riskli yapıların yıkılması için belediyelerin uzun bir süre beklemesi gerekiyordu. Ancak yeni yasayla birlikte, belediyeler riskli yapı ilan edilen binaların kapılarına “riskli yapı” yazısını yapıştıracak, muhtarlığa asacak ve tüm maliklere e-devlet kapısından bildirim yapacak. Bu üç işlemi yaptıktan 15 gün sonra tebligat süresi kesinleşecek.

Bu 15 gün bitince maliklerin itiraz hakkı da var. Ancak itiraz durumunda da tahliye süreci ertelenmeyecek. Belediye, itirazın reddedilmesi halinde tahliyeyi sağlayacak ve bu süreçte yaptığı masrafları da 6183 sayılı yasa kapsamında ilgili mülk sahibinden tahsil edecek.

Yüzde 50,01 Yeterli

Yeni yasayla birlikte, kentsel dönüşümde karar alma süreci de kolaylaştırıldı. Eskiden, apartman malikleri 2/3’ü bulup karar almaya çalışıyordu. Ancak yeni sistemde bağımsız bölüm sayısına değil, arsa payı çoğunluğunun yüzde 50,01’ine ulaşmak yeterli.

Karara katılmayan kişilere de ihtarı isterlerse noterden gönderebilirler isterlerse de muhtarlığa asabilirler. Bundan sonra 15 günlük imza süresi başlıyor. Eskiden 15 günlük süreye uymayanların mülkleri açık arttırmaya (ihale) çıkarılıyordu. Ancak yeni sistemde yüzde 50,01’le açık arttırma süreci tamamlanmadan belediyeden ruhsat alabilmek mümkün. Arka planda açık arttırma süreci devam ediyor.

Dairemin bedelini az bulduysam ne olacak?

Açık arttırmada eviniz 1 milyon liraya satıldıysa ama siz evinizin değerinin 2 milyon lira olduğunu düşünüyorsanız dava açabilirsiniz. Eskiden bu bedel için dava açıldığında ihale iptal oluyordu. Ancak yeni sistemde ihale iptal edilmiyor veya tekrarlanmıyor. Farkı satın alan kişi karşılıyor.

Devlet mülküme el mi koyuyor?

Dar gelirli ve yoksul kişilere yönelik de yeni bir düzenleme yapıldı. Eğer kişi dönüşüm bedelini karşılayamıyorsa devlet ondan bu parayı hemen istemiyor. Hatta bu kişiye ölene kadar oturma hakkı veriyor. Kira da almıyor. Otururken ekonomisi düzelirse kişi devletin aldığı payı geri satın alabiliyor. Eğer ölürse hakkını mirasçılarına devredebiliyor. Onlar da isterlerse ömürlerinin sonuna kadar bu evde oturabiliyor veya daireyi satıp kendilerine düşen payı alabiliyorlar.

Kiracılar ne olacak?

Kiracılar için ise herhangi bir yeni düzenleme yapılmadı. Kiracı tahliye etmesi gerektiğinde evden çıkıyor. Tahliye sonrasında da devlet onlara iki aylık bir taşınma parası yardımı yapıyor.